Komlón a mintegy 28 ezer városlakó nagyobbik hányada társasházban él, s ezek közt nagy számban akadnak távfűtéses épületek is. Az ott lakók többsége azonban – vélhetően nem csak ebben a városban – azt gondolja a közös képviselőről, hogy szerepe nem más, mint a tulajdonosok döntéseinek végrehajtása. Azaz: feladata alapján egyfajta gondnok, aki segít megoldani ügyes-bajos dolgaikat és az épület üzemeltetésével kapcsolatos teendőket - általában szerény díjazás ellenében – elvégzi a lakók helyett. A közös képviselő feladata azonban ennél lényegesen összetettebb: valójában olyan menedzser, aki - ha jól végzi a dolgát – a döntések előkészítésétől a végrehajtáson át az ellenőrizhető beszámolásig szervezi, irányítja a tulajdonképpen vállalkozásként működő épület ügyeit. Rátermettségén múlik, hogy milyen eredménnyel, hatékonysággal üzemelteti az épületet és ez bizony elsősorban gazdasági kérdés, mert a tulajdonosok lakhatással kapcsolatos anyagi terheit nagymértékben befolyásolja a közös képviselő tevékenysége. 
    A témával kapcsolatban ezúttal Vakaró József, a Komlói Fűtőerőmű Zrt. vezérigazgató-helyettese (2.kép) fejtette ki álláspontját.
   - Úgy gondolnánk, hogy - a feladatok sokszínűségéből származóan - a közös képviselőnek rengeteg mindenhez kellene értenie: jogi, műszaki, gazdasági ismeretekkel kellene rendelkeznie ahhoz, hogy az elvárásoknak maximálisan meg tudjon felelni. Ez azonban túlzott és többnyire teljesíthetetlen elvárás. A közös képviselőnek a lakóközösség ügyeinek intézéséhez elsősorban jó menedzsernek kell lennie, aki nyitott az újdonságokra, képes felismerni a tulajdonosok számára előnyt jelentő és a hátrányos folyamatokat, valamint ezek kihasználására és tompításra kellő rugalmassággal rendelkezik. A közös képviselői tevékenység összetettségét egy, a feladatok sorából kiragadott példán érdemes bemutatni, ez pedig célszerűen a fűtés és melegvíz-ellátás kérdése. A távfűtött épültekben, ez az "ügy" ugyanis aktualitása mellett anyagi szempontból sem másodlagos.
   - A távhőszolgáltatásról szóló törvény előírása szerint 2003-ig a távfűtött épületekben meg kellett kezdeni a mérés szerinti elszámolást - avat be a részletekbe a szakember, aki így folytatja: - A törvény azt is előírja, hogy a mérés szerinti távhőszolgáltatást szerződéses jogviszony keretében kell végeznie a szolgáltatónak. Itt mindjárt el is jutunk az első, igen fontos kérdéshez: a törvény ugyanis a díjakért való egyetemleges felelősség korlátozása mellett kimondja, hogy a szerződést a fogyasztóval, vagyis az egész épület tulajdonosi közösségével kell megkötnie a szolgáltatónak. Nem példa nélküli az eset, hiszen hasonlóan a kazános gázfűtéshez, vagy víz- és csatornaszolgáltatáshoz a szolgáltató a mérőnél teljesít, tehát a szerződést sem lakásokra, hanem épületekre, épületrészekre kötik meg. A különbség a távfűtés esetében mindössze annyi, hogy a törvény lehetőséget ad arra, hogy a szolgáltató a számláit a lakás tulajdonosainak és ne az épület egészének állítsa ki. Ehhez azonban szükség van a tulajdonosok azonosításra, ami alapvetően a közös képviselő érdeke is. A Főtáv tapasztalati szerint ezt számos közös képviselő kifogásolta, míg mások - akár a földhivatalban is -  igyekeztek ellenőrizni: ki az adott ingatlan, lakás tulajdonosa. Nyilvánvaló, hogy ők jártak el helyesen. Az épület-üzemeltetés egyéb ügyeiben is fontos, hogy ki a tulajdonos, ki a bérlő - például egy közgyűlés szabályos lebonyolításánál -, de a távfűtés esetében, ahol a számlázás is többnyire e szerint történik, szintén nagyon lényeges.

    Mint arról Vakaró úr tájékoztatott, a szolgáltató által kiküldött általános közüzemi szerződés tulajdonképpen az önkormányzat jegyzője által jóváhagyott szöveggel kerül a közös képviselőhöz. Ez a "formaszöveg" természetesen nem illeszkedik maradéktalanul a helyi sajátosságokhoz és megváltoztatásához a szolgáltatónak nincs joga - éppen a tulajdonosok érdekeinek védelmében. Ugyanakkor a közös képviselő gyakran bizalmatlan, ezért célszerű felkeresnie a szolgáltató ügyfélszolgálatait, ahol egyrészt konzultálhat az ügyintézővel a szerződés egyes pontjairól, másrészt megtekintheti a kapcsolódó jogszabályokat – távhőszolgáltatásról szóló törvény és a végrehajtásához készült kormányrendelet, az önkormányzati rendelet, a szolgáltató működési engedélye, üzletszabályzata stb. -, ha kételyei vannak a szerződéssel kapcsolatban.
     A vezérigazgató-helyettestől azt is megtudhattuk: például Budapesten az általános közüzemi szerződés rendelkezik a tulajdonosok közötti díjfelosztási arányokról is, vagyis arról, hogy a szolgáltató milyen elvek alapján ossza fel a díjfizetők között a hőközpontban mért hőmennyiséget. A korábban átalánydíjat fizető közösségek számára ez újdonság, ezért célszerű a szolgáltató segítségével próbaszámításokat végezni a lehetséges felosztási módokról. Mivel a mérés szerinti távhőszolgáltatás díjtétele kéttarifás - alapdíjból és hődíjból áll - az energiaköltségek nem befolyásolják a szolgáltató hasznát. A jó vagy rossz felosztási arány kizárólag a tulajdonosoknak hoz hasznot, vagy okoz kárt.
    Szólnunk kell még az általános közüzemi szerződés mellékletét képező üzemviteli megállapodásról. Ebben olyan kérdések kerülnek rögzítésre, mint a fűtés megkezdésnek, illetve leállításának a külső hőmérsékleti értékhez való hozzárendelése, vagy a napi fűtési menetrend meghatározása, amelyek fontos energia- és költségtakarékossági eszközök és a tulajdonosok lakhatáshoz kapcsolódó költségeit határozzák meg. Mindezek és a folyamat során felmerülő egyéb, speciális kérdések tisztázása után következhet a legnehezebb feladat: a tulajdonosok tájékoztatása, a közgyűlés összehívása és az ott született határozatok alapján a szerződések véglegesítése. Nyilvánvaló, hogy a közös képviselő csak a tulajdonosi közgyűlés felhatalmazása alapján írhatja alá a szolgáltatóval a szerződéseket. Megoldás csak a tények részletes megismertetése lehet, érvelni pedig azzal célszerű, hogy a törvényi kötelezettség miatt a szolgáltató mindenképpen megkezdi a mérés szerinti elszámolást, azonban a tulajdonosoknak nem mindegy hogyan. Ha például nem születik megállapodás a költségek díjfizetők közötti felosztásáról az hátrányos lehet a tulajdonosoknak, vagy azok egy csoportjának. Ugyanígy az általános közüzemi szerződés meg nem kötése is okozhat anyagi hátrányt részben a díjfelosztás rendezetlensége miatt, részben azért, mert a szerződés hiánya szabálytalan vételezésnek minősül. Ilyenkor a szolgáltató élhet a törvény adta jogával és kétszeres alapdíjat is számlázhat a fogyasztóknak.
     A szolgáltatási szerződés megkötésekor - vagy azt követően -  mérlegelendő kérdés a fogyasztói tulajdonban lévő központi fűtési rendszer korszerűsítése is. Nyilván egy ilyen vállalásról is a közgyűlésnek kell  döntenie, de a közös képviselő javaslata alapján, s a felújításhoz kapcsolódó feladatok - az előkészítés, a várható megtérülés, a finanszírozás, a támogatási pályázatok elkészítése - szintén a közös képviselő menedzseri tevékenységét kívánják. Ezért aztán valóban nem mindegy, hogy a társasház közös képviselője afféle gondnok, vagy  pedig menedzser...

Publikálta null
		Helyilap Komló Online Kistérségek Komlói Kistérség Területfejlesztési Önkormányzati Társulások Komló Térsége Területfejlesztési Önkormányzati Társulás Mecsek-hegyháti Önkormányzatok Társulása Választókerület(ek) Baranya Megye 04. számú Országos Egyéni Választókerület